Καθώς το νερό άρχισε να στραγγίζει από τη Νέα Ορλεάνη το 2005, μάθαμε ότι οι περισσότεροι από τους ιδιοκτήτες σπιτιού στη Νέα Ορλεάνη δεν είχαν ασφάλιση πλημμύρας, καθώς υποτίθεται ότι βρίσκονταν σε περιοχές «χαμηλού κινδύνου». Πάνω από το 60% των ιδιοκτητών σπιτιού θα χρειαστεί να εξαρτηθούν από τις δικές τους αποταμιεύσεις και την περιορισμένη ομοσπονδιακή βοήθεια, για την ανοικοδόμηση της Νέας Ορλεάνης – με απροσδιόριστο κόστος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού και τους φορολογούμενους.
Θα μπορούσε αυτό το επίπεδο καταστροφής, ειδικά αυτό το επίπεδο ανασφάλιστης καταστροφής, να συμβεί στην Καλιφόρνια; Λιγότερο από το 15% των ιδιοκτητών κατοικιών στην Καλιφόρνια διαθέτουν επί του παρόντος ασφάλιση σεισμού, λόγω του υψηλού κόστους, του παράγοντα “δεν μπορεί να συμβεί σε εμένα ή στο σπίτι μου” και στους παρόχους στεγαστικών δανείων που δεν απαιτούν κάλυψη. Ο επόμενος μεγάλος σεισμός θα έχει ως αποτέλεσμα δισεκατομμύρια ανασφάλιστες ζημιές – αλλά αξίζει πραγματικά το υψηλό κόστος η ασφάλιση σεισμού;
Πώς φτάσαμε ως εδώ?
Η πολιτεία της Καλιφόρνια απαιτεί από όλους τους πάροχους ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού να προσφέρουν τουλάχιστον ασφάλεια σεισμού (αν και με υψηλό κόστος). Μέχρι το 1994, ήταν ευρέως διαθέσιμο – αλλά το υψηλό κόστος ζημιών του σεισμού στο Northridge είχε ως αποτέλεσμα το 97% των ασφαλιστικών φορέων ιδιοκτητών σπιτιού να αποχωρήσουν από την πολιτεία της Καλιφόρνια. Σε απάντηση, η Αρχή για τους σεισμούς της Καλιφόρνια ιδρύθηκε από τον νομοθέτη της Καλιφόρνια για την παροχή ασφάλισης σεισμού.
Τι είναι η Αρχή σεισμών της Καλιφόρνια και πώς λειτουργεί;
Η Αρχή σεισμών της Καλιφόρνια παρέχει τα δύο τρίτα των πολιτικών για τους σεισμούς στην Καλιφόρνια, που πωλούνται μέσω των παρόχων μελών τους, όπως η Allstate και η State Farm. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αγοράζει το συμβόλαιο μέσω του τακτικού ασφαλιστικού του πράκτορα, αλλά το συμβόλαιο είναι στην πραγματικότητα ένα συμβόλαιο CEA.
Η CEA έχει επί του παρόντος περίπου 7,2 δισεκατομμύρια δολάρια για να πληρώσει αξιώσεις, τα οποία δηλώνει αρκετά για να πληρώσει προβλέψιμες αποζημιώσεις (η Loma Prieta το 1989 είχε 6 δισεκατομμύρια δολάρια σε συνολική ζημιά). Εάν οι αξιώσεις ζημιών υπερβαίνουν τα 7,2 δισεκατομμύρια δολάρια, τότε σε κάθε αξίωση θα καταβληθεί ένα αναλογικό μέρος των ζημιών τους – σε αντίθεση με μια κανονική ασφαλιστική εταιρεία, η οποία υπόσχεται να πληρώσει τις πραγματικές ζημιές βάσει του ασφαλιστηρίου συμβολαίου. Η πολιτεία της Καλιφόρνια δεν μπορεί να βοηθήσει στην πληρωμή των απαιτήσεων από γενικά ταμεία.
Τα ασφαλιστήρια έχουν επίσης υψηλή έκπτωση – συνήθως 15% της αξίας της κατοικίας. Με άλλα λόγια, το σπίτι σας πρέπει να υποστεί ζημιά πάνω από το 15% της αξίας του πριν αρχίσει να πληρώνει η ασφάλεια. Έτσι, αυτή η ασφάλεια δεν είναι για ρωγμές στο δρόμο – είναι για σημαντικές δομικές ζημιές στο σπίτι σας. Η πολιτική πληρώνει επίσης για περιορισμένο περιεχόμενο (ξεκινώντας από 5 χιλιάδες $) και απώλεια χρήσης (από 1500 $).
Γιατί είναι τόσο ακριβή η ασφάλιση σεισμού;
Τα ασφάλιστρα του ασφαλιστηρίου συμβολαίου υπολογίζονται με βάση τις πιθανότητες – την πιθανότητα ένα σπίτι σαν το δικό σας σε μια γειτονιά σαν τη δική σας να πάρει φωτιά ή ένας οδηγός σαν εσάς να έχει ατύχημα. Με δεδομένα από εκατομμύρια σπίτια, αυτές οι πιθανότητες μπορούν να υπολογιστούν με λογική ακρίβεια. Όμως, κανείς δεν μπορεί να προβλέψει αξιόπιστα την πιθανότητα να γίνει σεισμός αρκετά ισχυρός ώστε να καταστρέψει το σπίτι σας.
Και, όπως μπορείτε να φανταστείτε, οι ζημιές από σεισμό, πλημμύρα ή τυφώνα είναι ευρέως διαδεδομένες, σε δυνητικά χιλιάδες τετραγωνικά μίλια – αντί για ένα ή μερικές δεκάδες σπίτια, όπως σε μια πυρκαγιά. Ως εκ τούτου, ο ασφαλιστής θα έπρεπε να πληρώσει είτε μηδενικές αποζημιώσεις είτε δισεκατομμύρια δολάρια αποζημιώσεων – πάρα πολύ μεγάλη απόκλιση για να προγραμματίσει εύλογα ή να τιμήσει με ακρίβεια.
Είμαστε πραγματικά σε κίνδυνο εδώ στο Σαν Χοσέ;
Σύμφωνα με το USGS, υπάρχει 62% πιθανότητα να σημειωθεί σεισμός 6,7 βαθμών ή μεγαλύτερος (όπως ο σεισμός του Northridge) στην περιοχή του κόλπου τα επόμενα 30 χρόνια. Στον ταχυδρομικό μου κώδικα (Σαν Χοσέ 95126), το USGS υπολογίζει 80% πιθανότητα σεισμού 6,0 και 20% πιθανότητα 7,0 στα επόμενα 30 χρόνια. Το αν θεωρείτε ότι είναι υψηλός κίνδυνος εξαρτάται από την ανοχή σας στον κίνδυνο για σεισμούς – θεωρώ ότι ο υψηλός κίνδυνος ενός μέτριου σεισμού και ένας κάπως χαμηλός κίνδυνος ενός τρομερού σεισμού, τα επόμενα 30 χρόνια.
Αλλά όπως κάθε ζήτημα που αφορά την ακίνητη περιουσία – είναι όλο τοπικό. Το πού βρίσκεται πραγματικά το σπίτι σας επηρεάζει σημαντικά τον κίνδυνο – το υπόβαθρο, η ανακτημένη γη από τον κόλπο, ο τύπος του εδάφους, τα κοντινά ρέματα, η πραγματική απόσταση από το επίκεντρο – όλα μπορούν να επηρεάσουν πιθανές ζημιές.
Αλλά φυσικά, πολλοί σεισμοί συμβαίνουν όπου το USGS δεν γνώριζε καν μια γραμμή ρήγματος – και ποτέ δεν ξέρουμε πότε ή πού θα συμβεί, μέχρι να συμβεί.
Πρέπει να πάρω ασφάλιση σεισμού;
Παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη:
- Θα μπορούσατε να αντέξετε οικονομικά να πληρώσετε για την ανοικοδόμηση του σπιτιού σας από τις δικές σας αποταμιεύσεις και επενδύσεις;
- Έχετε την οικονομική δυνατότητα να πληρώσετε το υψηλό κόστος της ασφάλισης, επ’ αόριστον;
- Θα μπορούσατε να κάνετε πληρωμές για την τρέχουσα υποθήκη σας και για ένα νέο δάνειο για ανακατασκευή;
- Μπορείτε να μειώσετε τις πιθανές απώλειές σας βιδώνοντας τη στέγη σας στους τοίχους και τους τοίχους στο θεμέλιο, για παράδειγμα;
- Ποια είναι η ανοχή σας στον κίνδυνο ενός σεισμού;
- Ποιοι είναι οι κίνδυνοι της τρέχουσας κατασκευής του σπιτιού σας (τύπος, ηλικία, θεμέλιο);
- Ποιοι είναι οι κίνδυνοι της συγκεκριμένης τοποθεσίας σας (τύπος εδάφους, απόσταση από γνωστά ρήγματα);
Αξίζουν το κόστος;
Ας υποθέσουμε ότι έχετε ένα σπίτι που θα κόστιζε 250.000 $ για την ανοικοδόμησή του, θα σας ανήκει το σπίτι για τα επόμενα 30 χρόνια και τα ασφάλιστρα για το σεισμό είναι 1200 $ ετησίως. Τα επόμενα 30 χρόνια, αυτό θα ήταν συνολικά 36.000 $ σε ασφάλιστρα (υποθέτοντας ότι τα ασφάλιστρά σας δεν αυξάνονται, για να απλοποιηθούν οι υπολογισμοί).
Αντί να αγοράσετε ασφάλιση, επενδύετε τα ασφάλιστρα σε ένα διαφοροποιημένο αμοιβαίο κεφάλαιο. Με ετήσια απόδοση 8%, θα είχατε 135.000 $ (προ φόρων) το έτος 30. Αλλά φυσικά, έχετε μόνο αυτό το σύνολο το έτος 30, όχι το έτος ένα – που σημαίνει ότι εάν ο σεισμός συμβεί αύριο, δεν δεν έχω τα χρήματα.
Η έκπτωση είναι μια άλλη μεγάλη απενεργοποίηση για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού. Η ασφάλεια πληρώνει μόνο για μεγάλες δομικές ζημιές, όχι σπασμένα πιάτα ή ραγισμένους δρόμους – που σημαίνει ότι είναι λιγότερο πιθανό να το χρησιμοποιήσετε. Ωστόσο, έχετε υπόψη σας ότι δεν θα χρειαστεί να βρείτε τα μετρητά για την έκπτωση – μπορείτε είτε να επιλέξετε να μην αναλάβετε αυτά τα έξοδα επισκευής ή ανοικοδόμησης είτε μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για δάνειο SBA για να πληρώσετε για την έκπτωση (υποθέτοντας μια ομοσπονδιακή καταστροφή δηλώνεται περιοχή).
Γιατί να μην λάβετε απλώς Ομοσπονδιακή Βοήθεια ή «Φύγε» και να αφήσετε την Τράπεζα να έχει την ιδιοκτησία;
Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση θα παρείχε πιθανώς πρόσβαση σε δάνεια SBA, εάν η περιοχή κηρυχθεί ομοσπονδιακή περιοχή καταστροφής (δεν απαιτείται μικρή επιχείρηση). Ωστόσο, το μέγιστο δάνειο SBA των 200.000 $ μπορεί να μην είναι αρκετό για την ανοικοδόμηση του σπιτιού σας – και, είναι ένα δάνειο που πρέπει να επιστρέψετε (επιπλέον της τρέχουσας υποθήκης σας).
Εάν έχετε αναχρηματοδοτήσει το στεγαστικό σας δάνειο, έχετε μια υποθήκη αναγωγής – πράγμα που σημαίνει ότι όχι μόνο η τράπεζα μπορεί να αποκλείσει το ακίνητο σε περίπτωση μη πληρωμής, αλλά μπορεί επίσης να αναζητήσει τα προσωπικά σας περιουσιακά στοιχεία και το μελλοντικό σας εισόδημα σε περίπτωση μη πληρωμής . Επομένως, δεν μπορείτε απλά να φύγετε, ειδικά αν έχετε καλό εισόδημα και κάποια προσωπικά περιουσιακά στοιχεία. Η τράπεζα μπορεί να βοηθήσει αναβάλλοντας τις πληρωμές για μερικούς μήνες, αλλά πρέπει να επιστρέψετε το δάνειο.
Τελευταίες Σκέψεις
Έχουμε ασφάλιση σεισμού στο σπίτι μας. Το σπίτι μας δεν χτίστηκε ακόμα στον σεισμό του 1906 (οπότε ποιος ξέρει αν θα άντεχε), είναι 75+ ετών και δεν είναι βιδωμένο στο θεμέλιο, και έχουμε αναχρηματοδοτημένη υποθήκη. Για την οικογένειά μου, τα ασφάλιστρα αξίζουν ήσυχο σε περίπτωση μεγάλου σεισμού. Γι’ αυτό ακριβώς είναι η ασφάλιση – το «ποτέ δεν ξέρεις».
*οι υπολογισμοί αγνοούν τον πληθωρισμό
